טור אורחשנת 2020 תיזכר לכולנו כשנת "הקורונה", בשנה זו חווים רבים מתושבי ישראל טלטלה כלכלית, אישית ונפשית אשר מצטרפת לחוסר היציבות הפוליטית אשר מעניקה לציבור חוויה שלילית מהתקופה הנוכחית.
מאת: עו"ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום המקרקעין
תחום הנדל"ן הוחרג מכלל הסגרים והעבודות בשטח התקיימו כסדרן במרבית אתרי הבנייה. תחום התכנון מעט נפגע בשל צמצום בכוח האדם במחלקות המוניציפליות וביטול מקצת מהדיונים בוועדות המקומיות והמחוזיות. בעתות משבר או חוסר ודאות התגובה הראשונה של שוק הנדל"ן היא ישיבה על הגדר. בעלי דירות מעדיפים שלא למכור דירה בתקופה בה עלולה להתרחש ירידה וממתינים לשעת כושר מעודדת יותר ורוכשי הדירות מצפים לראות ירידות מחירים ככל ויתקדם המשבר הכלכלי ולכן ממתינים. בתקופות הסגר נראו ירידות משמעותיות במספר העסקאות למגורים אך לאחריהן הייתה התעוררות מחודשת שהובילה את חודש ספטמבר למספר עסקאות גבוה מאותו החודש אשתקד.
תושבי חוץ רבים ניצלו את התקופה בין הסגרים לעגן את אחיזתם בישראל ע"י רכישת דירה לכל מקרה שלא יבוא וזאת כתוצאה מהתפשטות הקורונה שהובאה לידי ביטוי במספר לא מבוטל של קהילות יהודיות שנפגעו ביתר שאת מהמגפה.
ההיסטוריה הלא רחוקה מראה כי המגמה פשוטה לחיזוי וכי מחירי הנדל"ן ימשיכו בסופו של דבר לעלות גם אם תירשם עצירה או אפילו ירידה מסוימת (שנובעת בד"כ משינויים בהרגלי הצריכה ולא כתוצאה מירידות המבוססות על שינוי מגמה) הדבר נגזר מכמות מזערית ולא מספקת של דירות חדשות שנבנות בישראל וצמצום אפיקי בנייה חדשות לבקרים על ידי רשויות התכנון והממשלה.
לקראת החלפת שר השיכון ושר האוצר חל מפנה משמעותי בסדרי העדיפויות בכל הנוגע לתחום הנדל"ן. בעוד השר משה כחלון השקיע מאמצים מרובים להגדלת ההיצע בשוק נדמה כי שר האוצר ישראל כץ עסוק כעת במשבר הקורונה ותחום הנדל"ן אינו עומד בראש מעייניו. פרויקט הדגל של כחלון – "מחיר למשתכן" דעך לאיטו, חוק התמ"א 38 עתיד לפוג בקרוב ומרבית מהרשויות מערימות קשיים שלא בצדק מול היזמים ובעלי הדירות עד לסיום תוקפו של החוק.
מספר תוכניות חלופיות לחוק התמ"א 38 עלו לאחרונה לכותרות אך אין כל תחליף ראוי באופק. הרעיון מאחרי החוק חיזוק מפני רעידות אדמה אך מטרתו נשכחה ונזנחה מזמן ע"י העוסקים בדבר. כל ההתעסקות של רשויות התכנון והמחוקקים מול היזמים היא בחשיבה כלכלית נטו, דבר שגרם להקטנה וצמצום של זכויות הבנייה, פגיעה במיסוי המקל ועוד. במהלך השנים, מלבד התיקונים המעטים לחוק לא הייתה כל התייעלות מרחיקת לכת הנוגעת לחיזוק המבנים והחלת החוק בפריפריה שם לרוב לא נהנו מחיזוק המבנים כלל למרות הנחיצות הרבה באזורים אלו.
הקצאת הקרקעות על ידי המדינה המשיכה להתנהל בעצלתיים ורמות הבנייה ירדו פלאים בחוסר קורלציה מובהק לנתוני הביקוש.
סגן השר ליצמן העלה לאחרונה הצעה להענקת מענקים למחוסרי דירה ברכישת דירתם הראשונה – בפריפריה וזאת על מנת לעודד את יישוב הפריפריה. כל מחוסרי הדיור שנמצאים בערי המרכז ומעוניינים להישאר בהם לא יזכו למענקים אותם יממן הציבור.
בעוד תוכניות ארוכות טווח אינן יוצאות אל הפועל ועתידן לוט בערפל נדרש טיפול שורש בכל הנזקים העתידיים של הקורונה שפוגעים בשוק הנדל"ן בפרט ובכלכלת כלל תושבי ישראל.
הבנייה המועטה לצד משבר הקורונה מאופיינת במספר מגמות משמעותיות :
- ביקוש קטן לנכסי יוקרה ונהירה אחר נכסים זולים יותר (בעיקר ע"י משקיעים).
- ירידה ברכישות דירות ע"י משקיעים (למרות הורדת מס הרכישה) בשל חוסר הוודאות השורר בשוק.
- נטישת צעירים שיגוררו בשכירות בגוש דן לטובת חזרה למגורים עם ההורים.
- נטישת משרדים ע"י חברות שהחלו לעבוד מהבית וראו כי טוב. רבות מן החברות יקטינו משמעותית את שטחי המשרדים שלהם והחלו להתארגן ולקבוע נהלים בהתאם ליום שאחרי הקורונה. הדבר מאופיין באי חידוש חוזי שכירות וירידת מחירים על מנת לשמור על השוכרים קרנות הנאמנות והפנסיות של כלל תושבי ישראל מושקעות בחברות המחזיקות בנכסי מסחר ומשרדים להשכרה והדבר עלול להשפיע בסופו של דבר על כלל האוכלוסייה.
לאחרונה הועלתה הצעה להפוך חלק ניכר מהמשרדים לבנייני מגורים עוד בשלב תחילת התכנון. אך הדרך לכך עוד ארוכה משום חוסר הרצון של הרשויות לוותר על שטחי מסחר ומשרדים לטובת מגורים, מיקומם של המשרדים וחוסר הגישה לשירותים הציבוריים המתאימים לדירות מגורים ויושביהם.
- עסקים קטנים ומסחר זעיר – חנויות רחוב ומסעדות רבות החלו סוגרות שעריהם ככל ובטרם תקופת הקורונה היו ממונפים ע"י הלוואות ומחסור במזומנים הדבר יגבר באם יתרחש סגר נוסף. בקשות לפשיטת רגל עלו בעשרות אחוזים . ככל ומגמה זו תתרחב תקטן התחרות במשק משום שרידותם של הרשתות החזקות ובעלות הממון.
- עליה במחירי השכירות למגורים בעקבות הקטנת ההיצע .
נושא נוסף שאינו כפוף לישירות להחלטות הממשלה הוא מדיניות הועדות המחוזיות שבאפשרותן לתת רוח גבית לתוספת יח"ד במרכזי הערים על קרקעות קיימות ומאושרות לבנייה עליהם עומדים בניינים ישנים שנבנו בד"כ בשנות ה 50-70 ומצבם רעוע והתשתיות סביבם רעועות אף יותר.
הועדות המחוזיות החלו מקבלות על עצמן מדיניות צמצום זכויות הבנייה של היזמים וזכויות בעלי הדירות הקיימים באופן גורף ורטרואקטיבי אף לפרויקטים שחתמו על חוזים מחייבים עם מאות בעלי דירות . בשל כך, רבים מהפרויקטים אינם ברי תוקף משום שהמ"ר שהובטח לבעלי הדירות התכווץ באופן משמעותי וכעת רבים מהם קובלים על האפשרות לקיים פרויקט שמתארך כעשור שנים ולקבל תמורה של 12 מ"ר תוספת ואף פחות מכך. יש לציין כי דירות רבות בפרויקטים כאלו הנם דירות קטנות מאוד שגודלם 30-60 מ"ר ותוספת המ"ר לא תוסיף להם אפילו חדר נוסף אחד.
הדרת רגליהם של היזמים והקבלנים מפרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים מונעת ניצול קרקע יקרה ומבוקשת בבעלות פרטית שמופשרת לבנייה והפקרת אותם אוכלוסיות המתגוררות בבניינים הישנים לפגעי הזמן ואיתני הטבע . זאת לצד אי "שחרור" עתודות קרקע בבעלות המדינה ברחבי הארץ במידה המספקת וסרבול הליכי התכנון והבנייה אשר יובילו לעליות מחירים בעתיד.
ראוי כי ממשלת ישראל תמנה פרויקטור מקצועי לשקלול והאצת הליכי החקיקה שיובילו להגדלת ההיצע בשוק וטיפול בקיצור הבירוקרטיה הרבה בתחום למען נראה שיפור ושיקום בשנת 2021.
על הכותב: עו"ד גילעד ושדי מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.
