גל טוויטותוכנית תמ"א 38 תחדול בסוף החודש מפעילותה, וחלק מהערים אינן מציעות עדיין תוכניות חלופיות. איך ייראה תחום ההתחדשות העירונית מעכשיו?
דניס לר
פרק משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל צפוי להיחתם לקראת סוף 2024. תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, המוכרת לכולנו כתמ"א 38, תגיע לסיומה לאחר כמעט שני עשורים של פעילות. השינוי הדרמטי צפוי להשפיע על תהליכי ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ, ובמיוחד באזור המרכז. מהן המשמעויות של פקיעת התוכנית, אילו צעדים נוקטות הרשויות המקומיות להתמודדות עם המצב החדש, ומה ההשלכות על עתיד ההתחדשות העירונית בישראל? בכתבה שלפניכם.
מהי תמ"א 38 וכיצד היא נוצרה?
תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", נולדה בשנת 2005 מתוך הכרה בצורך הדחוף לחזק מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה. התוכנית, שאושרה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, פעלה מכוח חוק התכנון והבנייה, והציעה תמריצים ליזמים ובעלי דירות לשדרג ולחזק מבנים קיימים.
בניגוד לתוכניות התחדשות עירונית אחרות, תמ"א 38 אפשרה הוצאת היתרי בנייה באופן מהיר יחסית, ללא צורך בהליך תכנוני מורכב של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה. היא הציעה שני מסלולים עיקריים: חיזוק ותוספת קומות למבנה קיים (תמ"א 38/1), או הריסת המבנה הישן ובניית חדש תחתיו (תמ"א 38/2, פינוי-בינוי). התוכנית העניקה ליזמים זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק המבנה, ולדיירים היא הבטיחה דירות משודרגות וממ"דים, ללא עלות מצידם.
ההחלטה ההיסטורית: סיום תמ"א 38
באפריל 2024, קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה היסטורית שלא להאריך עוד את תוקף תמ"א 38. החלטה זו סימנה את תחילת סופה של התוכנית, שכבר הוארכה מספר פעמים בעבר. הרשויות המקומיות קיבלו הודעה כי עד אוגוסט השנה, עליהן להגיש תוכניות מחליפות להתחדשות עירונית אם ברצונן להמשיך ולקדם פרויקטים במתכונת דומה לתמ"א 38.
ההחלטה לסיים את פעילות התוכנית נבעה ממספר סיבות, ביניהן הרצון לעבור לתכנון מקומי מותאם יותר לצרכי כל עיר ושכונה, וכן ביקורת על כך שהתוכנית לא תמיד השיגה את מטרתה המקורית של חיזוק מבנים, אלא שימשה בעיקר כמנוף נדל"ני. ביקורת נוספת נגעה לכך שהיתכנותה הכלכלית של התוכנית פעלה באופן חלק רק באזורי ביקוש גבוה, ולכן לא שירתה את הצורך המקורי – התגוננות מפני רעידות אדמה.
התמודדות הרשויות המקומיות וההשלכות על עתיד ההתחדשות העירונית
ברחבי הארץ, רשויות מקומיות נערכו באופנים שונים לקראת סיום תמ"א 38. חלק מהערים כבר הגישו או נמצאות בשלבים מתקדמים של הגשת תוכניות מחליפות, המותאמות לצרכיהן הספציפיים. ערים כמו רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, חיפה, רמת גן, אשקלון, בית שמש, ראשון לציון ובאר שבע כבר הגישו או צפויות להגיש בקרוב את התוכניות המחליפות שלהן.
ואולם, במרכז הארץ, ובמיוחד בגוש דן, המצב מורכב יותר. שלוש ערים מרכזיות – תל אביב-יפו, בת ים ובני ברק – לא צפויות להגיש תוכניות מחליפות עד המועד הקובע. משמעות הדבר היא שבערים אלו, שבהן מתרחשת חלק ניכר מפעילות ההתחדשות העירונית בישראל, תמ"א 38 תגיע לסיומה ללא תוכנית חלופית מיידית. ואולם הצפי הוא שתוכניות מחליפות יומצאו גם לערים אלה בחודשים המתקרבים.
סיום תמ"א 38 מעלה שאלות רבות לגבי עתיד ההתחדשות העירונית בישראל. בערים שהגישו תוכניות מחליפות, צפויה המשכיות מסוימת, אם כי במתכונת שונה. התוכניות החדשות, שפותחו על ידי הרשויות המקומיות, צפויות להיות מותאמות יותר לצרכי כל עיר ושכונה, תוך התחשבות בתשתיות הקיימות ובקיבולת העירונית. ההשלכות עבור האזרח מן השורה, עשויות להתבטא במספר אופנים:
- בערים ללא תוכנית מחליפה ייתכן עיכוב משמעותי בקידום פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית.
- בערים עם תוכניות מחליפות, ייתכנו שינויים בזכויות הבנייה ובתמריצים הניתנים ליזמים ולדיירים.
- ייתכן מעבר מהתמקדות בבניינים בודדים לתכנון מתחמי רחב יותר, שעשוי לכלול שיפורים בתשתיות ובמרחב הציבורי.
חשוב לציין כי למרות סיום תמ"א 38, הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נותר בעינו. הרשויות והממשלה יצטרכו למצוא פתרונות חלופיים לעידוד חיזוק מבנים, במיוחד באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה.
לסיכום
סיום תמ"א 38 מסמן נקודת מפנה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. בעוד שהתוכנית סיפקה מסגרת אחידה ויעילה יחסית לקידום פרויקטים, סיומה מאפשר מעבר לתכנון מקומי מותאם יותר. האתגר העומד בפני הרשויות המקומיות והממשלה הוא ליצור מנגנונים חדשים שיאפשרו המשך התחדשות עירונית יעילה, תוך שמירה על האיזון בין צרכי היזמים, הדיירים והעיר כולה.
עבור תושבי ישראל, ובמיוחד תושבי הערים הגדולות, השנים הקרובות צפויות להיות תקופת מעבר משמעותית. ייתכן שנראה האטה מסוימת בקצב ההתחדשות העירונית בטווח הקצר, אך בטווח הארוך, התקווה היא שהתכנון המקומי המותאם יוביל להתחדשות עירונית איכותית ומאוזנת יותר, שתשפר את איכות החיים העירונית ותענה על הצרכים המגוונים של תושבי הערים בישראל.
