גל טוויטופרויקטים של תמ"א 38/1 נוצרו על מנת להביא לחיזוק מבנים קיימים ושדרוגם מפני רעידות אדמה. מכיוון שפרוייקטים אלו באים עם הבטחות לבטיחות מוגברת מפני רעידות אדמה, איכות חיים טובה יותר ופוטנציאל להגדיל את ערך הנכס, נראה כי התוכנית נושאת בחובה פוטנציאל רב לשינוי חיובי. לכן, קל להבין שנושא זה הוא בין הנושאים המדוברים ביותר בקרב דיירי מבנים רבים ברחבי ישראל.
ובכל זאת, המסע אל מול המימוש המלא של פרויקטים אלו אינו פשוט ודורש ניהול ציפיות, הבנת הליכים ובעיקר, עבודת צוות מתואמת בין כל הגורמים המעורבים.
בעוד שברוב המקרים הצורך בחיזוק מבנים נתפס כברור וחיוני עבור כל הדיירים, תהליך ההסכמה והתקדמות הפרויקט מציבים אתגרים לא מבוטלים. התהליך מחייב שיתוף פעולה רחב, התמודדות עם חששות והתנגדויות, ומציאת מכנה משותף בין דיירים שתפיסת העולם שלהם לעיתים רחוקות זו מזו. לכן, יש צורך בגישה מושכלת ורגישה, אשר תאפשר להביא לפתרון מועיל לכל הצדדים המעורבים.
במאמר זה אנו נבחן את על האתגרים הקיימים בדרך להסכמה ואישור של פרויקט תמ"א 38/1. אנחנו נדבר על מהו המפתח להצלחה בתהליך מורכב זה, כיצד ניתן להתמודד עם התנגדויות ולהביא להסכמה רחבה.
לפני הכל, מה זה בכלל תמ"א 38/1?
תמ"א 38/1 היא תוכנית ממשלתית הקיימת משנת 2005 שמטרתה להבטיח את בטיחות המבנים בישראל בפני איום של רעידות אדמה.
לפניכם פרטים מרכזיים המתארים את תמ"א 38/1:
- מטרה עיקרית: חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו בהתאם לתקנים הנוכחיים לעמידות בפני רעידות אדמה.
- קהל יעד: הפרויקט נועד עבור דיירים של מבנים שנבנו לפני שהתקן הישראלי לבנייה בטוחה מפני רעידות אדמה (ת"י 413) אשר נכנס לתוקף ב-1980.
- תמריצים לדיירים ויזמים: אלו כוללים זכויות בנייה נוספות ליזמים כגון הוספת קומות או דירות חדשות, ולדיירים, שדרוג וחיזוק המבנה.
- תהליך ההסכמה: התהליך דורש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות בבניין לפני שניתן להתחיל בעבודות.
- שלבי הפרויקט: השלבים כוללים בדיקה טכנית של המבנה, תכנון החיזוק, קבלת אישורים מהרשויות המקומיות ובסופו של תהליך – ביצוע העבודות עצמן.
- יתרונות מרכזיים: מעבר לחיזוק הבטיחותי ובמקרים רבים שטח נוסף לדירה (לדוגמה ממ״ד או מרפסת), תמ"א 38/1 מציעה גם שיפור במראה הבניין, כולל חידוש חזות, שיפוץ או החלפה של מערכות קיימות בבניין ולעיתים גם הוספת מעלית.
בסופו של יום, ניתן לראות בהשתתפות בפרויקט תמ"א 38/1 כהזדמנות גדולה עבור בעלי דירות ישנות בישראל לשפר את רמת הבטיחות של הנכס שלהם, תוך שיפור איכות החיים והעלאת ערך הנכס.
האם צריך את כל דיירי הבניין כדי לצאת לדרך עם פרויקט תמ"א 38/1?
תהליך תמ"א 38/1 אשר נועד להבטיח את בטיחות הדיירים ולשמור על ערכם של הנכסים, דורש הסכמה רחבה מצד דיירי הבניין. אך למרבה ההפתעה, דיירים רבים מגלים שזה לא כל כך קל להשיג הסכמה למשהו שעבורם נתפס כטריוויאלי או מובן מאליו – שמירה על הבטיחות וערך הנכס שלהם עבור הדורות הבאים.
מה אחוז ההסכמה הנדרש של הדיירים כדי להתחיל עם תמ"א 38/1?
אף על פי שיכולים להיות שינויים בפרטים הקטנים, באופן כללי נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות בבניין על מנת להתחיל תהליך של תמ"א 38/1.
חשוב להבין שבמקרים מסוימים זהו אתגר משמעותי, שכן לעיתים קרובות קיימת חלוקה בקרב הדיירים בין אלו המתנגדים לבין אלו התומכים בפרויקט. על מנת להשיג את ההסכמה הנדרשת, יזמי הפרויקט וכמו כן במקרים מסוימים, הדיירים שלקחו על עצמם לקדם את הפרויקט, צריכים להיות מסוגלים להתמודד עם חששות ולהציע פתרונות ותנאים שישכנעו את הדיירים לתמוך בו.
לפעמים תהליך זה דורש מאמץ רב יותר ממה שהיה נדמה. ולכן, יש חשיבות לעבוד עם יזמים כגון אפי כץ , מחברת ענב נדל״ן, שברשותו יש את הניסיון והצוות הנכון לנהל את הפרויקט ולתת את המענה והביטחון הנדרשים עבור הדיירים שעדיין לא סגורים על עצמם או מתלבטים.
כיצד ניתן לשכנע את הדיירים המתנגדים לתמוך בפרויקט תמ"א 38/1?
האתגר המשמעותי ביותר בתהליך זה הוא לשכנע את הדיירים בחשיבותו של הפרויקט עצמו. כמו כן, במידה והדיירים כן מסכימים באופן עקרוני לתמ״א 38/1, יש לשכנע את הדיירים שהיזם שבחרתם הוא אכן ראוי ובעל ניסיון ושניתן לסמוך עליו עבור ביצוע פרויקט כגון זה.
חשוב לזכור, לרבים מהדיירים המתנגדים כנראה יש חשש אמיתי מהפרעה לשגרת חייהם, חוסר אמון, דאגות מפני עלויות נסתרות או חשש לשינויים שלא יענו על ציפיותיהם. לכן, יש צורך בהסברה מקיפה על מנת לקדם את הפרויקט. לדוגמה, אם בחרתם לעבוד עם ענב נדל"ן , תוכלו להציג לדיירים המתנגדים את האתר של היזם. שם תמצאו את הפרויקטים הקודמים שלו ואת הגישה הכללית שלו להתחדשות עירונית.
מפגשי דיירים
על מנת לקדם הסברה יעילה ניתן לקיים מפגשי דיירים בהם תציגו נתונים ומחקרים המצביעים על יתרונות התוכנית, וסקירה של פרויקטים דומים של הקבלן שהושלמו בהצלחה. כמו כן, במידה ואתם מכירים את השכנים שלכם ברמה קרובה יותר, יש בהחלט מקום לגישה אישית יותר שמכילה ומבינה את החששות שלהם.
זכרו, גם אם הם מפחדים עכשיו, זה יהיה פחות מפחיד בהמשך, ובסופו של יום מדובר בתהליך שהם יעברו יחד איתכם.
מעבר לכך, במפגשי אלו אפשר לתאר לדיירים שעם התחלת התמ״א, כל בעלי הדירות בבניין הופכים לסוג של צוות ושתהיה להם נציגות שאפשר לדבר איתה תמיד.
אז גם אם הם לא רגילים לכך, פרויקט תמ״א 38 שם את כל הדיירים בסירה אחת עם מטרה משותפת אחת – שיפור הבטיחות בבניין והעלאת ערך הנכס. לכן, חשוב להבהיר לכל הדיירים בבניין שאין ביניהם שחקנים שמשחקים נגדם, כולם באותה הקבוצה והניצחון של הקבוצה הוא גם רווח אישי עבור כל אחד מהדיירים.
ישנם מצבים בהם דיירים מתנגדים לא באופן עקרוני אלא רוצים שיפורים או פיצויים נוספים
כשהבניין עובר כזה שיפוץ רציני, זה יכול להיראות או להרגיש כאילו מאבדים את הבית. זה ברור שיש חששות, ולכן חשוב להקשיב לחששות אלו של הדיירים ולנסות למצוא פתרונות יצירתיים שיענו על צרכיהם. זה יכול לכלול סדרת פגישות עם דיירים שמתנגדים, הצעת פיצויים או שיפורים נוספים במבנה שיתרמו גם לשאר הדיירים. כל זה כמובן ביחס ובהקשר של הפרויקט עצמו וכמו כן ההיתכנות בפועל לבקש מהיזם את השיפורים והפיצויים הנוספים.
לפעמים פשוט אי אפשר להשיג יותר שיפורים ולכן בכל זאת יש להדגיש את היתרונות הברורים של התוכנית, כולל החיזוק המבני שיגן על הדיירים במקרה של רעידת אדמה, השיפורים באיכות החיים שהפרויקט יביא עימו, והעלייה בערך הנכס. בנוסף, יש להבהיר את התהליך כמה שאפשר, לציין את הזמנים המשוערים לביצוע, ולהסביר על כל ההטבות הכלכליות שהדיירים יהנו מהן.
מילות סיכום
לקדם פרויקט תמ״א 38/1 זה לא קל. על מנת להבטיח שהתהליך יצליח להתקדם בצורה חלקה ויעילה, חשוב להעריך את כל הגורמים האפשריים העלולים לגרום להתנגדויות ולהכין מראש אסטרטגיות להתמודדות התנגדויות אלו.
חשוב לזכור שבסופו של דבר, ההסכמה של הדיירים היא השלב הקריטי ביותר בדרך להצלחת הפרויקט ולשיפור איכות חייהם של כל המעורבים. זכרו, אתם לא חייבים לשכנע את כל הדיירים, מספיק גם 66% אחוז, אך בכל זאת, ישנו ערך ענק לתמיכה רחבה יותר כדי שהפרויקט יעבור בצורה טובה וחיובית.
