רוני דהן
אם התחלתם לברר פרטים ולהתעניין במשכנתא כדי לרכוש דירה למגורים או להשקעה, לבטח גיליתם כי יש סוגים שונים של משכנתאות ויש מגוון מסלולים ומושגים לא מוכרים. לקיחת משכנתא מהווה החלטה פיננסית חשובה העתידה להשפיע על חייכם במשך שנים רבות. המשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, בדרך כלל בסכום גבוה, לכן יש לבנות תמהיל מותאם אישית ליכולת ההחזר שלכם ולמצבכם הפיננסי בהווה ובעתיד.
ההבדל בין מסלולי המשכנתא
יש סוגים שונים של משכנתאות, ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות הוא אופן חישוב הריבית, יש מסלולים בריבית קבועה ומסלולים בריבית משתנה. מסלולי המשכנתא בריבית משתנה שונים זה מזה והם נבדלים בגורם המשפיע על שינויי הריבית. הריבית משפיעה על תשלומי ההחזר החודשיים, לכן חשוב להתייחס ליכולת ההחזר ולחשוב היטב איזה מסלול משכנתא מתאים לכם כיום ולאורך זמן, מאחר והשכר החודשי שלכם צפוי להשתנות עם השנים ויש שיקולים נוספים כמו תכנון להרחיב את המשפחה ועוד.
ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד – יתרונות וחסרונות
כאמור, ריביות משכנתא יכולות להיות קבועות או משתנות, במסלול משכנתא קבועה וצמודה למדד הריבית קבועה, אך חשוב לזכור כי קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, למדד תשומות בנייה או למטבע זר. לכן, למרות שהריבית קבועה ההחזר החודשי צפוי להשתנות לאורך הזמן, בהתאם לשינויים במדד. אם המדד עולה, גם סכום ההלוואה משתנה וההחזר החודשי שנגזר ממנו יעלה בהתאם, ואם המדד יורד, גם ההחזר החודשי ירד.
היתרון במסלול משכנתא קבועה וצמודה למדד הוא הוודאות מאחר והריבית אינה משתנה לאורך חיי ההלוואה. החסרונות העיקריים של מסלול זה הוא היעדר גמישות, עמלת פירעון גבוהה, והשינוי בגובה ההחזר החודשי מאחר ולא ניתן לצפות מראש את השינויים במדד.
ריבית משכנתא קבועה לא צמודה למדד – יתרונות וחסרונות
מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ) נחשב לאחד היקרים ביותר, זהו מסלול סולידי מאחר והריבית קבועה וידועה מראש והקרן אינה משתנה לאורך תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי הקבוע מבטיח ודאות ויציבות וכל שינוי בריבית ובמדד לא משפיע על ההחזר החודשי, יחד עם זאת יש חסרונות למסלול זה כמו עמלת פירעון מוקדם גבוהה, אין נקודות יציאה, ריבית יקרה.
ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד – יתרונות וחסרונות
מסלול משכנתא בריבית משתנה וצמודה למדד מבוסס על שינוי בריבית אחת לשנה או אחת לחמש שנים, יש אפשרויות נוספות. בנקודת השינוי הריבית יכולה לעלות או לרדת, בהתאם לשיעור הריבית בתאריך השינוי, וכך גם ההחזר החודשי ישתנה.
זהו מסלול גמיש עם ריביות משכנתא יחסית נמוכות בהשוואה למסלולים שאינם צמודים למדד, ניתן לפרוע את המסלול בנקודת היציאה והשינוי של הריבית ללא עמלת פירעון מוקדם. החסרונות של מסלול זה הם סיכון גבוה יחסית, חוסר ודאות בנוגע לשיעור הריבית בנקודת השינוי, והשינויים התכופים בהחזר החודשי בגלל שינויי המדד.
ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים – יתרונות וחסרונות
מסלול משכנתא בריבית פריים נחשב לכוכב ולמסלול מועדף בשנים האחרונות בגלל הריבית האטרקטיבית. ריבית פריים אינה צמודה למדד, היא יכולה להשתנות במהלך השנה לפי השינויים עליהם מחליט בנק ישראל. מסלול זה מבטיח יתרונות כמו עמלת פירעון נמוכה, גמישות, הקרן לא גדלה ואין הצמדה למדד. החיסרון העיקרי הוא חוסר ודאות לגבי גובה ריבית הפריים.
